Πώς να πουλήσετε οικόπεδο: τιμή, έγγραφα, διαδικασία

1. Εντός ή εκτός σχεδίου

Είναι το πρώτο που θα ρωτήσει κάθε αγοραστής, γιατί ορίζει τι και πόσο μπορεί να χτιστεί.

Εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού.
Ισχύουν οι όροι δόμησης της περιοχής: συντελεστής, κάλυψη, ύψος.
Ο μηχανικός μπορεί να υπολογίσει με ακρίβεια πόσα τετραγωνικά χτίζονται.

Εκτός σχεδίου.
Ο γενικός κανόνας είναι ελάχιστο εμβαδόν 4 στρεμμάτων.
Μετά την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ, χρειάζεται επίσης πρόσωπο σε νόμιμα υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.
Τα μικρότερα οικόπεδα που χτίζονταν «κατά παρέκκλιση» μπαίνουν σε μεταβατικό καθεστώς (ν. 4759/2020), με προθεσμίες που έχουν παραταθεί αρκετές φορές.
Αναμένεται και διάταγμα για το ποιοι δρόμοι αναγνωρίζονται.

Για τον πωλητή αυτό σημαίνει ένα πράγμα: μια γραπτή εικόνα από μηχανικό για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα, πριν βγει η αγγελία.
Ένα οικόπεδο με ξεκάθαρη εικόνα πουλιέται γρηγορότερα και διαπραγματεύεται με στοιχεία.

2. Τι κρίνει την τιμή

• Θέση και πρόσβαση.
  Δρόμος, πρόσοψη, απόσταση από πόλη ή θάλασσα, θέα.
• Τι χτίζεται.
  Τα τετραγωνικά που επιτρέπονται μετρούν συχνά περισσότερο από το εμβαδόν.
• Χρήσεις γης.
  Κατοικία, τουρισμός, επαγγελματική ή αγροτική χρήση.
• Σχήμα και κλίση.
  Ένα κανονικό, επίπεδο οικόπεδο αξιοποιείται ευκολότερα.
• Δίκτυα.
  Ρεύμα και νερό κοντά στο οικόπεδο.
• Καθαρός τίτλος.
  Σωστή καταχώριση στο Κτηματολόγιο, σαφή όρια, χωρίς εκκρεμότητες με δασικούς χάρτες.

Η σωστή τιμή βγαίνει από πραγματικές πωλήσεις παρόμοιων οικοπέδων στην περιοχή, όχι από τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών.

3. Τα έγγραφα του πωλητή

• Τίτλος ιδιοκτησίας και στοιχεία Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ, κτηματολογικό φύλλο, απόσπασμα διαγράμματος).
• Τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό, με τις δηλώσεις που ζητά ο νόμος για την αρτιότητα (ν. 651/1977).
• Βεβαίωση μηχανικού για αυθαίρετα (ν. 4495/2017), που απαιτείται και για οικόπεδα.
• Δασικοί χάρτες.
  Έλεγχος του χαρακτήρα της έκτασης, ιδίως εκτός σχεδίου, και τα σχετικά έγγραφα όπου χρειάζονται.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και φορολογική ενημερότητα από το TAXISnet.
• Βεβαίωση ΤΑΠ από τον δήμο, για οικόπεδα εντός σχεδίου, και όπου χρειάζεται βεβαίωση για εισφορά σε γη ή χρήμα.
• Αρχαιολογική υπηρεσία, σε περιοχές όπου υπάρχει σχετικός περιορισμός.

Ο συμβολαιογράφος δίνει την τελική λίστα για το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Την πλήρη λίστα για κάθε ακίνητο θα βρείτε στον οδηγό για την αγορά και την πώληση ακινήτου.

4. Τα βήματα ως το συμβόλαιο

1. Εκτίμηση και έλεγχος.
   Τιμή με βάση την αγορά, και έλεγχος από μηχανικό για όρους δόμησης, όρια και έγγραφα.
2. Φάκελος.
   Τοπογραφικό, χάρτης θέσης, αεροφωτογραφίες και σαφής περιγραφή του τι επιτρέπεται να χτιστεί.
3. Προβολή.
   Αγγελίες σε XE, Spitogatos και Indomio, και στοχευμένη προσέγγιση αγοραστών.
4. Προσφορά και προσύμφωνο.
   Συμφωνία στην τιμή και στους όρους, συνήθως με αρραβώνα.
5. Συμβόλαιο.
   Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης (3,09% επί της αντικειμενικής ή της συμφωνημένης αξίας, όποια είναι μεγαλύτερη) και υπογράφετε στον συμβολαιογράφο.

5. Αν ζείτε στο εξωτερικό

Πολλά οικόπεδα στη Δυτική Ελλάδα ανήκουν σε κληρονόμους που ζουν μακριά.
Η πώληση μπορεί να γίνει χωρίς να έρθετε.

• Ελληνικό ΑΦΜ σε ισχύ, με πρόσβαση στο TAXISnet.
• Πληρεξούσιο, από ελληνικό προξενείο ή από συμβολαιογράφο στη χώρα σας με Apostille.
• Κληρονομιά.
  Αν το οικόπεδο είναι από κληρονομιά, πρέπει να έχει γίνει η αποδοχή και να έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.

Τις επισκέψεις, τα έγγραφα και τον συντονισμό με μηχανικό και συμβολαιογράφο τα αναλαμβάνουμε εμείς, και σας ενημερώνουμε σε κάθε βήμα.