Σημαντικό: Ο οδηγός περιγράφει τη γενική διαδικασία όπως ισχύει τον Νοέμβριο του 2026.
Οι κανόνες αλλάζουν συχνά και κάθε ακίνητο έχει τις ιδιαιτερότητές του.
Η τελική λίστα εγγράφων για το δικό σας συμβόλαιο ορίζεται από τον συμβολαιογράφο.
1. Η διαδικασία σε 7 βήματα
- Προσφορά και συμφωνία στην τιμή και τους βασικούς όρους.
- Προσύμφωνο και αρραβώνας.
Συνήθως 5–10% της τιμής.
Αν ο πωλητής υπαναχωρήσει, κατά κανόνα επιστρέφει τον αρραβώνα στο διπλάσιο. - Έλεγχος (due diligence) από δικηγόρο και μηχανικό του αγοραστή: τίτλοι, βάρη, άδειες, αυθαίρετα.
Συνήθως 2–6 εβδομάδες. - Συγκέντρωση πιστοποιητικών από τον πωλητή (βλ. παρακάτω).
- Δήλωση και πληρωμή φόρου μεταβίβασης ηλεκτρονικά στο myPROPERTY της ΑΑΔΕ, μέσω του συμβολαιογράφου.
- Υπογραφή οριστικού συμβολαίου στον συμβολαιογράφο.
- Καταχώριση στο Κτηματολόγιο, ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο.
Συνολικά, μια ομαλή συναλλαγή διαρκεί συνήθως 2–4 μήνες.
Ακίνητα με εκκρεμότητες, κληρονομικά ή επαγγελματικά ακίνητα χρειάζονται περισσότερο.
2. Τι χρειάζεται ο πωλητής
| Έγγραφο | Τι αποδεικνύει | Από πού |
|---|---|---|
| Τίτλος ιδιοκτησίας | Πώς αποκτήθηκε το ακίνητο (αγορά, γονική παροχή, κληρονομιά κ.λπ.) και ότι έχει καταχωριστεί. | Αρχείο σας, Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο |
| Πιστοποιητικό Κτηματολογίου, κτηματολογικό φύλλο, απόσπασμα διαγράμματος (ΚΑΕΚ) | Ποιος είναι καταχωρισμένος ιδιοκτήτης, τα όρια και τα βάρη. | Ηλεκτρονικά από το ktimatologio.gr |
| Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) | Ότι η πραγματική κατάσταση του κτιρίου ή του διαμερίσματος συμφωνεί με τις άδειες. Για τα συνήθη κτίρια και τις διηρημένες ιδιοκτησίες επισυνάπτεται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο. | Μηχανικός, μέσω ΤΕΕ |
| Βεβαίωση μηχανικού (ν. 4495/2017) | Ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα ή ότι έχουν τακτοποιηθεί. Απαιτείται και για οικόπεδα. Ισχύει 2 μήνες, άρα εκδίδεται κοντά στην υπογραφή. | Μηχανικός, ηλεκτρονικά |
| Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) | Την ενεργειακή κατηγορία. Ισχύει 10 χρόνια. Εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, αυτοτελή κτίρια κάτω των 50 τ.μ. και θέσεις στάθμευσης. | Ενεργειακός επιθεωρητής |
| Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ | Ότι το ακίνητο δηλωνόταν στο Ε9 του πωλητή τα τελευταία 5 χρόνια (6 μαζί με το τρέχον, όταν έχει εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ της χρονιάς). | Ηλεκτρονικά από το TAXISnet |
| Φορολογική ενημερότητα | Ότι ο πωλητής δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές στην εφορία, ή ότι αυτές ρυθμίζονται από το τίμημα. | Ηλεκτρονικά από την ΑΑΔΕ |
| Βεβαίωση ΤΑΠ | Ότι δεν οφείλεται το δημοτικό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. | Ο δήμος του ακινήτου |
| Ασφαλιστική ενημερότητα | Ότι δεν υπάρχουν οφειλές στον e-ΕΦΚΑ. Απαιτείται σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως για επιχειρήσεις και ελεύθερους επαγγελματίες. Ο συμβολαιογράφος θα σας πει αν ισχύει για εσάς. | Ηλεκτρονικά από τον e-ΕΦΚΑ |
Περιοχές χωρίς ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο.
Το Κτηματολόγιο λειτουργεί πλέον σχεδόν σε όλη τη χώρα, αλλά σε περιοχές που μόλις μπήκαν σε λειτουργία ή δεν έχουν ολοκληρωθεί, ο έλεγχος γίνεται ακόμη και στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου (πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδίκησης).
Ακίνητα από κληρονομιά ή γονική παροχή.
Από το 2026 μπορούν να πωληθούν και πριν εκδοθεί το πιστοποιητικό φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς, εφόσον οι δηλώσεις υποβάλλονται μαζί και ο φόρος παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο.
3. Επιπλέον για επαγγελματικά ακίνητα
- Μισθωτήρια.
Αν το ακίνητο είναι μισθωμένο, η μίσθωση συνεχίζεται με τον νέο ιδιοκτήτη. - Τουριστικά καταλύματα: γνωστοποίηση λειτουργίας και ΜΗΤΕ.
Για τα κύρια τουριστικά καταλύματα, το παλιό Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του ΕΟΤ έχει αντικατασταθεί από γνωστοποίηση.
Ο νέος φορέας λειτουργίας υποβάλλει νέα ή επικαιροποιημένη γνωστοποίηση. - Πυρασφάλεια και λοιπές άδειες λειτουργίας, ανάλογα με το μέγεθος και τη μονάδα.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: για τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ. υπάρχει επιπλέον αυτοτελής υποχρέωση έκδοσης, με προθεσμία την 1η Φεβρουαρίου 2028, ανεξάρτητα από πώληση.
- Δομή της πώλησης: ακίνητο ή εταιρεία;
Δείτε τον οδηγό για τα επαγγελματικά ακίνητα.
4. Τι χρειάζεται και τι πληρώνει ο αγοραστής
Προϋποθέσεις
- ΑΦΜ, και για αλλοδαπούς αγοραστές.
- Τραπεζικός λογαριασμός: ο τρόπος πληρωμής αναγράφεται στο συμβόλαιο.
Φόροι και κόστη
- Φόρος μεταβίβασης 3,09% (3% συν 3% υπέρ δήμων επί του φόρου), επί της μεγαλύτερης τιμής ανάμεσα στο τίμημα και την αντικειμενική αξία.
Πληρώνεται πριν από την υπογραφή. - ΦΠΑ 24% σε νεόδμητα: σε αναστολή έως 31/12/2026 για ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, οπότε ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης αντί για ΦΠΑ.
- Συμβολαιογράφος: κλιμακωτή αμοιβή επί της αξίας, συν ΦΠΑ.
- Κτηματολόγιο: αναλογικά και πάγια τέλη καταχώρισης.
- Δικηγόρος: δεν είναι υποχρεωτικός από το 2014, αλλά συνιστάται για τον έλεγχο τίτλων, ειδικά σε επαγγελματικά ακίνητα.
- Μηχανικός του αγοραστή: ανεξάρτητος έλεγχος αδειών, ΗΤΚ και αυθαιρέτων.
Μικρό κόστος, μεγάλη προστασία.
Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο προσφορά με το συνολικό κόστος πριν από το προσύμφωνο.
Οι αμοιβές και τα τέλη αλλάζουν και διαφέρουν ανά περίπτωση.
Golden Visa
Από το 2024 τα όρια επένδυσης είναι €800.000 σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων, και €400.000 στην υπόλοιπη χώρα, σε ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ.
Το όριο των €250.000 ισχύει μόνο για μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου.
Δεν επιτρέπεται βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.
5. Τι άλλαξε το 2024–2026
- Οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης γίνονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω myPROPERTY.
- Νέα όρια για τη Golden Visa (ν. 5100/2024).
- Η τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγοριών 1–4 παρατάθηκε έως 31/03/2028.
- Ν. 5293/2026: πώληση κληρονομικών ακινήτων χωρίς προηγούμενο πιστοποιητικό φόρου, κατάργηση του τοπογραφικού σε περιοχές με Κτηματολόγιο όταν τα όρια δεν αλλάζουν, και ο συμβολαιογράφος ως «υπηρεσία μιας στάσης» (αναμένεται υπουργική απόφαση για να εφαρμοστεί).
- Νέα τέλη Κτηματολογίου από τον Ιανουάριο 2026.
Υπό ψήφιση (Νοέμβριος 2026): νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή προβλέπει, μεταξύ άλλων, παράταση της αναστολής ΦΠΑ στα νεόδμητα έως 31/12/2027 και αυξημένο φόρο μεταβίβασης 15% από 1/7/2027 για αγορές κατοικιών από ιδιώτες φορολογικούς κατοίκους εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, με εξαιρέσεις.
Μέχρι να ψηφιστεί και να δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, δεν ισχύει.
Θα ενημερώσουμε τον οδηγό.
Πουλάτε ή αγοράζετε επαγγελματικό ακίνητο;
Μπορούμε να ελέγξουμε από την αρχή τι λείπει από τον φάκελο, πριν γίνει πρόβλημα στη διαπραγμάτευση.
Εκτίμηση τιμής →
Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή τεχνική συμβουλή.
Οι πληροφορίες ισχύουν κατά την ημερομηνία ενημέρωσης.
Για τη δική σας περίπτωση, συμβουλευτείτε συμβολαιογράφο, δικηγόρο, λογιστή και μηχανικό.